2021-01-20 21:57:55 | Over tien jaar zijn flexkantoren de normaalste zaak van de wereld

Bij binnenkomst in het gloednieuwe pand van WeWork op de Stadhouderskade in Amsterdam, spuit de desinfectiepomp een flinke kwak gel op de hand. De pomp heeft nog weinig gebruikers: in de lounge zitten maar twee verdwaalde flexwerkers. Ook de negen verdiepingen erboven, met afgesloten kantoren, zijn verlaten. Volgens Thijs Sprangers, directeur WeWork Benelux en Scandinavië, duurt het meestal zes maanden voor nieuwe kantoren van WeWork op een capaciteit van 80 procent zitten. Hoewel deze locatie midden in de tweede lockdown de deuren opende, is dat ook nog steeds de verwachting voor dit flexkantoor.

2020 was het jaar van het thuiswerken. Vanaf maart bleven werknemers, al dan niet gedwongen door hun werkgever, weg van kantoor. Dat gold ook voor de leden van zogenaamde coworking spaces, ook wel flexwerkplekken of ‘creatieve hubs’ genoemd. Die worden veel gebruikt door zzp’ers, maar ook door grote bedrijven die flexibele werkruimte huren voor soms honderden werknemers. Je kunt er een werkplek huren voor een jaar, een half jaar, of zelfs voor een maand of een paar dagen. Bij WeWork heb je bijvoorbeeld een werkplek voor 200 euro per maand.

Hoe is het aanbieders van flexwerkruimten het afgelopen jaar vergaan? En wat is de verwachting voor de postcorona-economie?

Shit

Hoe 2020 was? „Nou shit”, begint Ronald van den Hoff, oprichter en mede-eigenaar van Seats2Meet. Zijn bedrijf biedt flexibele werkplekken en vergaderruimtes aan op „een kleine honderd locaties” in Nederland. Voor corona had Seats2Meet jaarlijks zo’n 400.000 bezoekers, een kwart daarvan komt om te werken, driekwart om te vergaderen. De helft van zijn klanten is zzp’er, de andere helft komt van grote bedrijven die hele verdiepingen afhuren voor hun werknemers.

Flexibiliteit is fijn voor die bedrijven, maar voor Van den Hoff was dat minder prettig. „We kunnen daar heel simpel in zijn, het aantal bezoekers daalde in 2020 met 75 procent en de omzet met 80 procent”, zegt Van den Hof. Tijdens de eerste en tweede lockdown waren de kantoren van Seats2Meet dan ook gesloten, vertelt hij.

Dat in tegenstelling tot twee andere grote aanbieders van flexkantoren. Zo had het Amerikaanse WeWork geen geweldig jaar – in het eerste kwartaal verhuurde de Amerikaanse start-up wereldwijd 693.000 bureaus, op het eind van het derde kwartaal waren dat er nog 542.000 – maar de omzetdaling was minder fors dan die van Seats2Meet, namelijk 15 procent.

Wereldwijd is maar één op de tien klanten van WeWork freelancer en aan ongeveer de helft van de verhuurde bureaus zitten werknemers van een grote corporate (meer dan vijfhonderd werknemers). Cijfers voor Nederland geeft het bedrijf niet. Het waren vooral kleine en middelgrote bedrijfjes die in het voorjaar hun abonnementen opzegden en die kwamen goeddeels weer terug in de laatste maanden van dit jaar. December was zelfs de beste maand van 2020, zei topman Sandeep Mathrani onlangs tegen persbureau Reuters. Het thuiswerken is toch voor veel mensen moeilijk gebleken en daarom kwamen ze weer terug bij WeWork, zei Mathrani. Binnen de coronaregels, natuurlijk.

Lees ook: WeWork: van geld verbranden naar winst maken

Karin Poel, manager bij het internationale kantoorverhuurbedrijf IGW, zegt „niet echt minder” omzet te hebben gedraaid in 2020. Spaces, het bekendste merk van IGW, levert vooral kantoorruimte aan grote bedrijven, waaronder Uber en Booking.com. „Die hebben hun kantoorruimte, in afwachting van het postcoronatijdperk, veelal aangehouden”, vertelt Poel. „Zeker in grote steden als Amsterdam is maar heel weinig beschikbare kantoorruimte. Daarom is het aantal verhuurde bureaus vanaf augustus zelfs weer flink toegenomen.”

Die trend is een blijvende trend, zegt Ed Bouterse van Workthere, een onafhankelijk boekingsplatform voor flexwerkplekken, dat valt onder vastgoedadviseur Savills. In Nederland is nu nog maar 1 à 2 procent van de kantoorruimte flexibel, maar hij verwacht dat dat in 2030 op 30 procent zit. „Het is fijn voor werknemers, die niet altijd meer naar het hoofdkantoor in Amsterdam hoeven te gaan, maar ook fijn voor investeerders”, legt Bouterse uit. „Verhuur je liever een pand voor vijftien jaar aan één bedrijf dat ook nog failliet kan gaan, of aan honderd verschillende bedrijven waarvan de contracten op verschillende momenten aflopen?”

Lees ook: Werkplekken wereldwijd – dit zijn de tien kantoren van nu

Idealisme

Grote aanbieders van flexwerkruimte als WeWork, Spaces en Seats2Meet zijn een recent fenomeen, zegt Juriaan van Meel. Hij publiceerde in 2015 het boek Workplaces Today. „Al is dat boek enigszins gedateerd in de zin dat WeWork toen nog lang niet zo groot was”, vertelt Van Meel aan de telefoon. „De eerste coworking spaces dateren van twintig à dertig jaar geleden, dat waren vaak idealistische plekken die zich richtten op creatieve zzp’ers die op zoek waren naar een sociaal netwerk. In de afgelopen vijf jaar is er een tweede golf van commerciële flexkantoren als WeWork en Spaces opgekomen. Die richten zich meer op complete bedrijven die huisvesting uitbesteden om zich beter te kunnen richten op hun kerntaak”, zegt Van Meel.

Ook kleinschalige coworking spaces verloren afgelopen jaar nauwelijks huurders, blijkt uit een rondgang van NRC langs zes van deze flexwerkplekken door het hele land, een beeld dat bevestigd wordt door branchevereniging Creatieve Hubs Nederland. Deze flexwerkplekken moeten het van het gemeenschapsgevoel hebben en daarom zegden huurders hun lidmaatschap niet op, ook al konden zij lang niet altijd gebruik maken van hun werkplek.

Maar in maart was er nog flinke paniek, vertelt Pim Trommelen. Hij is managing director van Dreesz, een van die kleine coworking spaces. In juni 2019 opende de eerste locatie in Almelo en in november 2020 de tweede in Deventer. Bij elkaar werken er zo’n tweehonderdtwintig mensen: zzp’ers of werknemers van kleine bedrijfjes met vijf à tien werknemers. En een handjevol grotere bedrijven die tussen de twintig en dertig mensen bij Dreesz laten werken.

Dreesz biedt niet alleen bureaus maar ook borrels, pubquizzen en bingo’s. In het pand in Almelo zit een sportschool en een kapper, al zijn die gesloten op het moment.

De paniek van maart bleek ongegrond. Trommelen: „We hebben geen enkele huurder gehad die opgezegd heeft, ondanks het feit dat ze tijdens de lockdowns thuis moesten blijven werken, ze bleven trouw. Vanaf de zomer en zeker de laatste weken van 2020 was het een gekkenhuis, waarin we soms acht nieuwe huurders per week kregen.”

Een heel jaar thuiswerken met afleiding en kinderen thuis, is blijkbaar gewoon niet te doen. Dan is werken bij Dreesz relatief veilig, zegt Trommelen. „Wij nemen de coronamaatregelen heel serieus. Omdat we nog maar net begonnen waren, zaten we nog niet op onze maximumcapaciteit, waardoor we nu genoeg afstand kunnen houden.” Intussen is Dreesz op zoek naar een derde locatie.

„Met onze formule is niks mis”

Genoeg positieve signalen dus voor flexwerkkantoren, groot en klein. Zelfs Ronald van den Hoff van Seats2Meet, dat een erg zwaar jaar had, maakt zich geen zorgen. Het groeiende aantal zzp’ers en grote bedrijven die flexibel willen zijn in hun huisvestingsbeleid, ziet hij als grote kansen voor Seats2Meet en de flexwerkplekken in het algemeen. „Als wij corona overleven, en dat moet wel goedkomen, hebben we een uitstekende uitgangspositie in de postcorona-economie, als mensen niet willen thuiswerken of juist niet willen pendelen. Met onze formule is niets mis.”